الوسم: قانون الإيجار القديم

في سعيها المستمر لتنظيم العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر، أقرت التشريعات القانونية حول العالم مجموعة من القوانين واللوائح التي تحمي حقوق الأطراف المعنية، وواحدة من هذه القوانين هي “قانون الإيجار القديم”، الذي يحدد حالات استثنائية يتم فيها تعويض المالك عند مخالفة المستأجر لبنود العقد، وفي هذا المقال، سنتناول بالتفصيل قانون الإيجار القديم وحالات التعويض وفسخ العقد.

قانون الإيجار القديم يأتي في إطار حفظ حقوق الملاك الذين قاموا باستئجار وحداتهم بشكل دائم وفقًا للقانون الذي لا يسمح بفسخ التعاقد بين الطرفين إلا في حالات استثنائية، وبالرغم من أن هذه الحالات لا تتوافر في غالبية الوحدات الخاضعة لنظام الإيجار القديم، إلا أنه من المهم فهمها بشكل جيد.

وضع قانون الإيجار القديم حالة يتم فيها تعويض المالك عن الخسائر التي تعرض لها نتيجة مخالفة بنود عقد المبرم بينه وبين المستأجر، وذلك يهدف إلى حفظ حقوق المالك فيما يملك. وفي حال ارتكاب المستأجر أي من المخالفات التي حظرها القانون، يكون ذلك انتهاكًا يتسوجب التعويض.

يتضمن التعويض بـ قانون الإيجار القديم رد الوحدة المستأجر إلى المالك وفسخ العقد بصفة نهائية، وهذا الإجراء يتم في حالات معينة ووفقًا للقانون، وعلى عكس القاعدة العامة في القانون التي تحظر طرد المستأجر من الوحدة المستأجرة حتى لو انتهى عقد الإيجار أو مات المستأجر الأصلي، ينص القانون القديم على إمكانية الفسخ في حالات استثنائية.

تأتي حالات التعويض وفسخ العقد في إطار الحفاظ على حقوق المالك، وهي كالتالي:

1. الإضرار بالعين

يعوض المالك عن الإضرار بالعين المؤجرة، باسترداد وحدته، ويتمثل الضرر في هدم الحوائط أو الجدران بالعين أو العقار ككل. يجب أن يكون هناك إثبات للضرر ورفع دعوى قضائية.

2. استخدام العين في أعمال منافية للآداب العامة

يعوض المالك عن ذلك باسترداد وحدته أيضًا، واستخدام الوحدة المستأجرة في أعمال غير أخلاقية يؤدي إلى فسخ العقد.

3. عدم سداد الإيجار

إذا لم يسدد المستأجر الإيجار خلال 15 يومًا من تلقي إنذار رسمي، يمكن للمالك المطالبة بالسداد أمام القاضي.

4. التنازل عن الشقة أو تأجيرها

يعوض المالك باسترداد الوحدة إذا تم التنازل عنها أو تأجيرها كقانون جديد دون موافقته.

5. تغيير استخدام النشاط

في حال تغيير استخدام النشاط المحدد للوحدة، يتم تعويض المالك بإعادة الوحدة.

قانون الإيجار القديم يسعى إلى حماية حقوق المالك وتنظيم العلاقة الإيجارية بشكل عادل، ومن خلال توفير حالات التعويض وفسخ العقد في حالات معينة، يتم تحقيق التوازن بين حقوق المالك والمستأجر، وتجنب مخالفة بنود العقد وتنفيذ الالتزامات بدقة يسهم في الحفاظ على العلاقة الإيجارية بشكل سليم.

في إطار العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر، يأتي قانون الإيجار القديم لتنظيم تلك العلاقة وحفظ حقوق الجانبين، ويهدف القانون إلى توفير بيئة تعاقدية عادلة تحمي حقوق المالك والمستأجر على حد سواء، ويسعى القانون إلى تحديد حالات تعويض المالك في حال تعرضه لأي خسائر بسبب مخالفة العقد من قبل المستأجر.

تهدف حالات تعويض المالك في قانون الإيجار القديم إلى حفظ حقوق المالك وتعويضه عن الخسائر التي قد يتكبدها نتيجة لمخالفة المستأجر لأحكام العقد، ويأتي هذا التعويض كتعبير عن حماية المالك وحقه في تحقيق العائد المالي العادل من الوحدة المستأجرة، وتشمل حالات تعويض المالك الإضرار بالعين المؤجرة، واستخدام العين في أعمال منافية للآداب العامة، وعدم سداد الإيجار، وتغيير استخدام النشاط.

يشمل قانون الإيجار القديم حالة تعويض المالك عندما يتم تدمير أو إلحاق أضرار بالعين المستأجرة، ويجب أن يثبت المالك وجود الأضرار ويقوم برفع دعوى قضائية ضد المستأجر للحصول على تعويض عادل.

في حال قام المستأجر باستخدام العين المستأجرة في أعمال غير أخلاقية أو مخالفة للقوانين، يحق للمالك استرداد الوحدة المستأجرة وفسخ العقد، وفي حال عدم سداد المستأجر لقيمة الإيجار، يكون للمالك الحق في منحه إشعاراً رسمياً بضرورة سداد الإيجار خلال مدة معينة. إذا لم يتم السداد في المدة المحددة، يمكن للمالك رفع دعوى قضائية لاسترداد الوحدة المستأجرة، وفي حال قام المستأجر بتغيير نشاط الوحدة المستأجرة من النشاط المحدد في العقد، يحق للمالك استرداد الوحدة المستأجرة.

قد يطبق قانون الإيجار القديم في مجموعة متنوعة من الحالات، حيث يعمل على تحقيق التوازن بين حقوق المالك والمستأجر، ويجب على الطرفين التعاون والالتزام بأحكام العقد من أجل الحفاظ على علاقة إيجارية سليمة.

في الآونة الأخيرة هناك جدل مستمر بشآن قانون الإيجار القديم حيث أن مستشار رابطة الإيجار القديم كان قد كشف عن حالتين فقط خاصين بامتداد عقد الإيجار القديم للوحدات السكنية إلى الورثة، كما أوضح ان الحكم الذي تم إصداره من قبل الهيئة العامة للمواد المدنية ومواد الأحوال الشخصية ليس جديدا لمحكمة النقد ويتعلق بالوحدات التجارية.

تصريحات مستشار رابطة ملاك الإيجار القديم

• أشار أحمد جاد مستشار رابطة ملاك الإيجار القديم أنه اعتبارا من يوم 27 مارس 1997 لا يستمر عقد الإيجار الخاص بالأماكن الغير سكنية لورثة المستاجر الأصلي، مما يعني أن الامتداد لمرة واحدة فقط ولا يجوز امتداد عقد الإيجار لورثة الورثة بعد القانون97.
• كما أنه أضاف أن محكمة النقد المشار إليه ليس مستحدث هو لم يرتب آثارا جديدة وهو بالفعل موجود في القانون رقم 6 في سنه 97 والذي كان قد أرسى حكم النقد الخاص بشروط سداد عقد الإيجار القديم بالنسبة للوحدات التجارية بحيث يمتد جيل واحد لورثة الجيل الأول الذي حرر عقد الإيجار القديم.

شروط امتداد عقد الإيجار القديم

كان جاد قد نوه إلى أن شروط امتداد عقود الإيجار القديم للورثة أولها ان يكون هؤلاء الورثة جيل الأول أو الثاني وأن يكونوا من ممارسي نفس النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي، وذلك لأن المشروع يريد الحفاظ على الرواج الاقتصادي بأربعة فئات والتي تمثل فيه المهنيين والحرفيين والنشاط التجاري والنشاط الصناعي، وأشار إلى أن هناك حالات معينة لعقود الإيجار القديم الخاص بالوحدة السكنية وهما وفاة المستأجر الأصلي قبل عام 2002.

كما إنه أشار إلى أن المحكمة الدستورية كانت حكمت في قضية رقم أربعه لسنة 15ق بتطبيق تلك التغييرات الطارئة على القانون، والتي أشارت إلى عدم دستورية استمرار شركاء المستاجر الأصلي التي كان يزول فيها نشاط تجاريا أو صناعيا نفس النشاط بعد أن تخلى المستأجر عنها.

قانون الإيجار القديم للأشخاص الاعتبارية رقم 10 لعام 2022 قد دخل حيز التنفيذ منذ أن تم تطبيقه في مارس الماضي، وهذا القانون يحمل بشرى سارة لأصحاب الأملاك حيث يمكنهم من استرداد أملاكهم بطريقة قانونية وقانون الإيجار القديم يمنح الاشخاص الاعتبارية مهلة خمس سنوات للمستأجرين قبل إخلاء الشقق من الأشخاص الذين يخاطبهم القانون ويتبقى منهم أربع أعوام حيث أنقضى منهم عام.

إن الأشخاص الاعتبارية بقانون الإيجار القديم يقصد بهم الشركات والوزارات والسفارات ولا يدخل فيها الشقق المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغرض السكن، وتستند تعديلات قانون الايجار القديم إلى حكم المحكمة الدستورية الذي صدر شهر مايو عام 2018، حيث ألزم مجلس النواب بإصدار تشريع خاص بالإيجارات الخاصة بالأشخاص الاعتبارية خلال العام وهو ضمن تحرير الاشخاص الاعتبارية فقط وليس السكني.

كما أن الزيادة في الإيجار القديم تسري على الوحدات التابعة للأشخاص الاعتبارية فقط بنسبة تصل إلى حوالي 15% وذلك كما ورد بالقانون الخاص بتنظيم العلاقات بين المؤجر والمستأجر 1977 و 1981 وفقا لما نص عليه القانون، وكان الرئيس عبد الفتاح السيسي قد أقر قانون الإيجار القديم رقم 10 لسنه 2022 للأشخاص الاعتبارية، وهذا القانون تم نشره في الجريدة الرسمية بداية من شهر مارس 2022 وينص على زيادة القيمة الإيجارية وهو ما تم خلال العام الماضي.

إن قانون الإيجار القديم في مصر يمنح للأشخاص الاعتبارية مهلة خمس سنوات، وتلك المدة بمثابة فترة انتقالية وبعد انتهاء هذه المهلة وفق القانون سيبدأ المستأجر في تسليم العين المؤجرة للمالك، وفي حالة رفضه القيام بذلك الإجراء على الملك أن يقوم باللجوء إلى القضاء المستعجل من أجل الحصول على حكم طرد لمستأجر تلك العين، بالإضافة إلى حصوله على تعويض مادي.

يعد قانون الإيجار القديم واحد من أهم القوانين التي تناقش باستمرار داخل مجلس النواب، وهذا من أجل الوصول إلى حل يرضي جميع الأطراف بين المالك والمستأجر، ويهدف مجلس النواب إلى تحقيق التوازن والعدالة بين الجميع، وذلك بهدف أيضًا أن تستفاد الدولة من أصولها ومن أجل استغلالها، وهذا من أجل أن تسير مع تغيرات يومنا الحالي، وسوف نتحدث في هذا المقال عن التحديثات الجديدة في قانون الإيجار.

زيادة قيمة الإيجار

يتحدث الكثير من النواب عن أن يوجد كثير من الحالات، والتجاوزات التي تنص على فسخ العقد المباشر، ولقد تحدث الكثير من النواب عن أهمية زيادة قيمة الإيجار حيث أن هنالك بعض الإيجارات التي لا تناسب الحالة الاقتصادية لهذه الأيام، والتي قد تصل القيمة الخاصة بها إلى جنيه واحد مصري فقط، وهذا لا يعد لها فائدة على المالك أو الدولة، وهنالك حالات تجاوزات قد تصل إلى أكثر من جيل واحد، وهو ما يجعل هنالك الكثير من التجاوزات، ورغم كل هذا الكلام قد لا يدفع المستأجرين لسداد القيمة الزهيدة تلك، ومن أجل كل هذه الأسباب يبحث مجلس النواب عن زيادة في الإيجار تكون تصل إلى نسبة العدالة الإجتماعية.

تعديلات قانون الإيجار القديم

في الأعوام الماضية حدث الكثير من التعديلات قانون الإيجار القديم وزيادة نسبة القيمة الإيجارية، والتي تصل إلى نسبة 15% على الوحدة التابعة للأشخاص الاعتبارية فقط، وقد كانت تلك التعديلات واردة بالقانون الخاص، والتي تنظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في قانوني لعام 1977 و1981، وذلك مع تطبيق زيادة الإيجار القديمة، والتي تم تحديدها بنسبة 15%، وذلك يكون عن طريق النص الخاص بقانون 10 لسنة 2022، والذي تم إصداره في شهر مارس من هذا العام.

يتساءل الكثير من المواطنين عن قانون الإيجار القديم والتعديلات التي تحدث عليه حيث ينتظر الكثير من الملاك تغيير ذلك القانون أو زيادة قيمة الإيجار، وذلك لأن العقد بين المالك والمستأجر هو عقد ثابت مدى الحياة ولذلك قامت الحكومة والبرلمان بإحداث التغييرات على ذلك القانون في الفترة الأخيرة وخصوصا بعد التضخم والازمة الاقتصادية وسوف يتم إنهاء العقد بين الطرفين بعد 5 سنوات.

تحذير صارم لمستأجري الإيجار القديم بشأن الزيادة الجديدة في شهر مارس

هناك بعض التعديلات التي حدثت على قانون الإيجارات القديم وسوف يتم وقوع عقوبات على عدم زيادة المستأجرين للملاك في شهر مارس القادم، وسوف يتم زيادة القيمة الإيجارية بنسبة 15٪ من قيمة الإيجار وذلك قبل 10 مارس ولقد قام الرئيس عبد الفتاح السيسي بالتصديق على جميع التعديلات في قانون الإيجار القديم حيث الزم المستأجرين بدفع قيمة الزيادة في ذلك الوقت وتم زيادة الإيجار خمسة عشر في المائة من أجل أن يقوم المالك بأخذها.

حقيقة إنهاء العقد بين المالك والمستأجر

لقد نصت التعديلات على قانون الإيجار القديم على إنهاء العقد بين المالك والمستأجر بعد 5 سنوات من زيادة الإيجار وقامت الحكومة بتقديم قانون إلى مجلس النواب وقام المجلس بالموافقة عليه وتم احالته إلى رئيس الجمهورية وصادق عليه ونشره في مارس لعام 2022، ولقد صدر القانون في ظل انتشار فيروس كورونا والازمة الاقتصادية ولذلك قامت الحكومة بإصدار تعديلات عليه وأنه سوف يتم إنهاء العقد بين الطرفين بعد 5 سنوات من صدور القانون.

وسوف تستمر الزيادة لمدة 5 سنوات وهي الفترة الانتقالية التي قامت الحكومة بتحديدها حيث سوف يتم كتابة العقد بعد انتهاء المدة بين المالك والمستأجر، ومن المتوقع أن يتم زيادة القيمة الإيجارية وتطبيقها بنسبة 15٪ في شهر مارس المقبل، وإذا رفض المستأجر دفع قيمة الإيجار كاملة فسوف يتم طرده وسحب الوحدة منه وذلك بموجب التعديلات على القانون الجديد.